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上海房地产市场逐渐变暖房企开始回流到一线城市盘楼

发布时间:2019-11-22 16:15:26 阅读: 来源:挖掘机滤芯厂家

上海房地产市场逐渐变暖 房企开始回流到一线城市

截至4月底,上海土地交易市场将连续两个月保持百亿以上的成交记录,4月上海共成交10幅经营性用地地块,出让总金额为119.71亿元;5月,上海预计出让的21宗地块起始总价也已超过117亿元。

房企在华东土地市场再度高调。

截至4月底,上海土地交易市场将连续两个月保持百亿以上的成交记录,4月上海共成交10幅经营性用地地块,出让总金额为119.71亿元;5月,上海预计出让的21宗地块起始总价也已超过117亿元。

据大智慧通讯社统计,1-4月,十大标杆房企合计拿地金额近600亿元,万科、保利地产、金地集团、龙湖地产4家房企的拿地支出均已超过百亿 元。其中4月份,拿地金额最多的是龙湖地产,为44.52亿元,其次为恒大地产的20.67亿元,两者合计超过当月十大标杆房企拿地总支出的六成。

业内人士指出,房企放开拿地步伐是基于稳定的现金流。例如阳光城集团,“我们有严格的土地获取标准,对资金流不造成太大的压力,土地项目开发符合 企业整体高周转的运营节奏。”阳光城总裁陈凯分析,上海2000亿的市场份额,行业前十名集中度在20%左右,远远低于广州、深圳。“上海虽然地价很贵、 竞争很大,但市场容量在。相反,我不是很看好一些三四线城市。还是要看这个城市是不是人口导入城市,只要人口导入的城市,问题就不会太大,毕竟它有需求。 虽然之前有很多人说要逃离京沪穗,但最后还是选择了回去。”

华东地区的土地市场热,从上海蔓延至周边城市,以杭州首当其冲。4月25日,杭州主城区所推的7宗共388.4亩土地全部成交,总土地出让金达45.5亿元。众多外地、本土开发商云集。

2011年曾有杭州开发商透露,杭州的新盘利润水平,上市公司普遍利润在20%左右,非上市公司约为25%。杭州是华东地区除上海以外最多大型房企云集、地王也是最多的市场,也从侧面证实其利润优势。

克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为,当前土地市场之所以产生“愈调愈热”的情况,一方面,受益于2012年全国房地产市场交易量的回暖,相当一部 分企业借此回笼了大量的资金,同时负债率也较2011年大为改观,客观上具备了拿地的资金条件;另一方面,2011年至2012年上半年,很大一部分企业 采取了“卖房不买地”的战略,现在确有补仓的需要。

从房企近期拿地策略不难看出,商业地块的比重正在加大,而其背后恰恰是住宅市场利润下滑导致的策略微调。

4月22日,雅居乐以10.04亿 (约12.43亿港元)竞得江苏省扬州市一幅面积11.06万平方米的商业地块。雅居乐2007年在上海以17.53亿元收购的物业,现已建为上海雅居乐国际广场,总建筑面积为114358平方米。

同一天,龙湖地产以25亿投得苏州高新区商住用地,总建筑面积53.67万平方米,折合楼面价4658元/平方米。据龙湖方面透露,地块规划产品包含销售型商业、高层住宅以及持有型商业,将打造成为苏州新区高端商业综合体项目。

“调控将令一线城市房地产市场利润空间收窄,这导致房企倾向于转型商业地产。”一位上市公司首席财务官对本报记者说,华东商业地产消费潜力很大,这是房企敢于进入华东区域拿商业地的主要原因。

值得关注的是,2009年房企也经历过一波商业地拿地潮,绿地、旭辉和保利等知名房企加速争购上海商办土地。不过由于拿地成本较高及商业地产换手周期较长,使得原本以住宅开发为主的房企转战商业地产难度加大。

大型房企早已布局华东商业地产市场。万科将于5月份推出其在上海第一个商业项目。

同策咨询研究中心总监张宏伟指出,对于转型过程中的房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产,决策者要充分考虑公司如何使住宅业务板块与商业地 产板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险,尤其是未来政策调控的风险。对于一个地产投资者来说,能否在自有的现金流结构中实现住 宅资金与商业地产等其他板块的资金互动,将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

不过,这两年商业地产投资额和项目数量虽在快速增长,但与商业地产运营管理却很难在短时期内突飞猛进,这引发了商业地产轻资产管理输出业务的增 长。2012年,阳光新业共获取7个新项目,其中5个是轻资产项目。这5个项目全部位于长三角区域。“连我们自己都没有想到,在长三角轻资产业务的拓展会 如此迅速。”阳光新业副总裁沈葵说,随着长三角商业地产投资的激增,拥有成熟运营经验和人才储备的商业地产公司,轻资产管理输出将会有较大的增长空间。

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