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2015年中国35城住宅市场生命周期研究分析中商产业

发布时间:2019-09-30 07:28:39 阅读: 来源:挖掘机滤芯厂家

2015年中国35城住宅市场生命周期研究分析-中商产业

上海易居房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告。报告显示,从综合指标得分来看,35个重点城市可以划分为四大类:第一类综合指标得分1.0以上,均为一线城市,生命周期步入成熟期;第二类综合得分在0-1.0之间,多为东部沿海城市,生命周期渐趋平稳期;第三类综合得分在-0.5-0之间,多为中西部省会城市,生命周期处于慢增期;第四类为-0.5及以下,生命周期处于快增期。从城市基本面与新房总容量两个维度综合来看来看,可以将35城划分为四个象限,也即四类生命周期:住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。

在35城社会经济发展基本面指标方面,我们考察了人均GDP、第三产业占比、人均可支配收入、城镇化率四个指标。

35个重点城市人均GDP整体上可以分为三个层级,第一个层级是8万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海,及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、南京、杭州、宁波、呼和浩特、青岛、武汉、沈阳和厦门。根据钱纳里经济发展阶段模型,此类城市已处于发达经济阶段,同时处于后工业发展期。第二个层级是5万元至8万元,包括济南、郑州、长春、南昌、成都、乌鲁木齐、福州、银川、合肥、西安、太原和昆明。根据钱纳里经济发展阶段模型,此类城市已处于发达经济的成熟阶段。第三个层级是5万元以下,包括哈尔滨、兰州、石家庄、贵阳、西宁、重庆、海口和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型,此类城市处于工业化阶段中的加速期。

第三产业比同样分为三个层级,第一层级是60%及以上,包括北京、海口、广州、呼和浩特、上海和乌鲁木齐。其中,海口作为全国重要的旅游城市,具有一定的特殊性,呼和浩特和乌鲁木齐由于房地产业的拉动,第三产业占比较高。此类城市发展处于后工业化阶段。第二层级是45%至60%,包括深圳、贵阳、太原、南京、哈尔滨、杭州、西安、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、济南、天津、南宁、武汉、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。第三层级是45%以下,包括西宁、宁波、沈阳、大连、郑州、重庆、银川、石家庄、长沙、长春、南昌、合肥。此类城市发展处于工业化加速阶段。

从城镇居民人均可支配收入来看,2013年全国35个重点城市人均可支配收入在4万元以上的包括深圳、上海、广州、宁波、厦门、北京6个城市,这些城市经济发展水平高,人均可支配收入处于较高水平,相应的购房能力较强。而南宁、海口、太原、银川、贵阳、乌鲁木齐、兰州和西宁等几个城市人均可支配收入在2.5万元以下,经济实力有限,购房需求较弱。

从城镇化率来看,目前全国35城受经济发展水平等因素制约,城镇化水平差异明显。北上广深四个一线城市及厦门,城镇化率在85%以上,此类城市城镇化发展速度渐趋停止;而重庆、南宁、长春和石家庄城镇化率低于60%,未来城镇化将会加速推进。整体来看,35城中有17所城镇化率高于70%,整体城镇化水平较高。

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在35城新房市场发展指标方面,我们选取住宅成交和住宅新开工两个指标,对其近五年增幅均值进行排名。

从35城住宅成交面积年均增幅排名来看,增幅均值较小的城市中,上海、北京和深圳经济发达,市场相对成熟,成交增速由正转负,新房市场规模已见顶;而乌鲁木齐、呼和浩特、长春等是欠发达地区,住宅市场步伐却同样较慢,说明住宅市场有效需求不足,房企进入要相对谨慎。

增幅均值较大的城市中,兰州、太原、石家庄、西宁均为中西部中心城市,经济发展虽然较为滞后,但是作为单核城市,是区域内住宅市场需求的集聚地,成交上涨明显。

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