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解读国五条对楼市影响不要寄望楼价会大跌扬州

发布时间:2019-09-12 18:42:32 阅读: 来源:挖掘机滤芯厂家

解读国五条对楼市影响:不要寄望楼价会大跌

宏观调控是一场大雨。即使楼市感冒了,只要房价还没降下来,还不得不回头再淋它一次

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。“国五条”出台实施,需出台地方细则的城市最后也赶在末班车前落地。那么,这次的调控究竟是谁和谁的博弈,“国五条”是真正的降火剂还是老生常谈,购房者该何去何从,《信息时报·新江门》特别邀请业内多位知名专家进行访谈,深度解读“国五条”。黎振伟广州市世联房地产咨询有限公司董事长关永强广州运筹策略房地产顾问有限公司董事总经理黎文江合富辉煌(中国)首席市场分析师黄韬中原地产项目部总经理打击投机的同时刚需也被误伤信息时报记者:在“国五条”的调控中,谁会受伤?黄韬:受伤的人包括刚需人群,他们是间接受到伤害的。因为“国五条”出台后,并没有严格执行一些条款

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,反而在井喷之后,购房者心态更加强烈,所以楼价不降反有轻微的上升。同时,在供需不平衡的情况下,20%的个税看上去是加在卖房者身上,实际上是转嫁到购房者身上。如果现在有人想要买二手房,他可能要多付20%差价的税收。所以我认为这样是不合理的。在不能不买的情况下,购房者又不能等,因为等观望过去,市场消化了这20%的差价个税之后,买房者最终还是要接受楼价的上涨

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,因此刚需人群是会受到影响的。而且这个条款制定得不够仔细,各地地方政府也不愿意执行,导致对改善型居住的人群也有影响,主要表现在贷款上,二次置业的贷款,需要交六到七成首付,而且银行对此收紧了贷款。二次置业人群想要购买第二套房的话,也会对楼市进行观望,他们也会间接受到伤害。所以,我建议对首次置业的人买二手房应该进行减免20%差价的个税,使得购买成本下降,促进交易,那么整个市场就能健康运转起来。黎文江:谁也不会受伤。投机者是应该被打击的对象,算不上受伤。至于争议比较大的执行20%差额个税,就目前来看,大部分地区都处于研究状态,并没有执行,因此也算不上是误伤刚需。最后,包括开发商和地方政府,都会有很多办法来避开调控,譬如开发商上涨价格转移成本等,其实“国五条”并没有新鲜的内容。调控还未完全发挥它的作用信息时报记者:你们认为调控是否有效,如何评价调控?黎振伟:我认为调控一定是有效的,但是还没有完全发挥它的作用。问题应该回归到,调控到底是长期有效,还是短期有效。一般而言,房产调控短期是有效的,长远发展肯定会遗留更多的问题。就像弹簧一样,大力压下去,未来的反弹也更大。因而,我认为调控政策应该沿着制度化、公平性、可持续的方向来制定。目前,中国还没有找到真正的经济引擎,房地产业在中国的经济当中有着非常重要的作用。中国要找到真正的经济引擎,发展经济,通过增加人们的收入来适应房地产的价格。黎文江:调控没有什么影响。目前“国五条”政策大部分都被地方化解,全国只有沈阳覆盖到行政区域,而其他的城市包括重庆、珠海、广州(从化和增城没有实施限购)都没有得到充分执行。20%差额个税很多地方也并没有表态,南京市出台154字“国五条”地方细则被称为像条微博,杭州也出台35字疑似最简洁的“国五条”细则等。黄韬:我认为调控是无效的。这个“无效”指的是实质性的无效,但是有一定的象征意义,即能表明政府的态度和意见,那么房地产市场会更加疯狂。从影响的意义来说,会对购房者的心理产生一定的效果,实际上对楼价、对调控的恐惧已经逐步淡化。关永强:之前有人说过“房地产不调控更好,这是个市场经济,可以让它完全自由化”,就我个人理解,都是误导。我们现在这个所谓的市场经济,不单是房地产范畴发展不充分,很多行业都不充分。这是体制问题,我们不可以让房地产业完全放任自由,认为市场化就可以解决问题而不进行调控。但看另一方面,调控不单是运用行政手段强制你要达到什么标准,必须满足什么要求,而更应该去引导它,引导它该如何做这事情。第二个方面是差别化对待。现在一二线、三四线城市的房地产发展状况都不一样。譬如三四线城市的人生活需要改善,而首次购房就受到了限制,那他赚到钱也没用,而对于一二线城市,其投资投机的成分非常高,所以就有必要差别化对待,不应该一刀切,具体应该如何执行,要有一个指导性的方案。第三个方面是要全面地去控制,譬如在打压一二线城市的时候,资金就会拼命往三四线城市流入,中央制定政策要全面兼顾一二线、三四线城市,东部沿海发达地区,中西部发展中的城市等各自的利益。在我国,就房地产这个范畴来讲从来都不缺政策,缺的只是执行力。对于“国五条”,看的也是执行,不执行也没有很明确的惩罚机制,这是政策出台的死穴。市场刚需占主流细则应该更明确信息时报记者:“国五条”已经出台一段时间了,你们认为这一调控政策会给市场带来什么影响?黄韬:从去年开始,刚性需求占了市场的主流,“国五条”出台之后更加表明了这个意思,因为在“国五条”当中,对小户型和刚性需求作出一定的鼓励,虽然实际上是有些误伤了他们,但是它本质上是鼓励的,所以,未来几年的房地产市场,以刚性诉求为主的产品会更加占主导地位,而且会卖得比较好。因此将来的趋势是

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,以刚需产品为主的发展商其前景是会更加好的。黎振伟:在世联地产的监测数据中,投资需要所占的比例在下降,而刚需则在上升,尤其是对中小户型,以及首套改善型产品的需求正成为主流。房价应该是稳中有涨,但涨幅不能太大。如果房价涨得过快,那么政府一定要进行调控。“国五条”的出台让大家都看到了政府对于房地产市场调控的坚定,整个市场必须是走向规范化的,但是其缺乏执行的细则,变得效果不明朗。由于政策处于模糊的状态,使得很多消费者仍处于观望的状态中。同时,对于投机者而言,也是一个加快入市的时期,因市场调控不明朗,投机者就会乘旧政策还在实施,新政策还没有实施的时候加快入市,会令此时的楼价趋高。政府应该完善房产税收制度,住房登记制度,以及保障房的建设,让调控政策更加理性与科学。购房者不要寄望楼价会大幅下跌信息时报记者:对于购房者你们的建议是什么?黎文江:这个需要消费者自己去判断。从历史角度看,每次调控政策出台,房价都是上涨的,购房者心理预期的房价也是向上涨的。另外一方面,随着信贷的增量,据中国人民银行发布的数据显示,3月末,我国的广义货币(M2)余额达103.61万亿元,同比增长15.7%,首次突破100万亿大关。而与此相对应的是我国并没有足够的黄金储备去应对,这意味着我们的钱在贬值,所以,是等房价降下来还是等人民币贬值,这也是购房者应该思考的一个问题。黄韬:经过这么多年市场的发展,对于刚需人群,这些有住房需求的人来说,手上有足够的钱,而且有合适的房子就要出手了,不要寄望楼价会大幅下跌,也不要觉得现在楼价贵,因为将来楼价可能会更贵。而对于投资型的买家来说,不能盲目,要有所选择,虽然说近年来的楼价会比较稳步上涨,但并不会大幅上涨。而且投资的种类也要有所选择,因为不同种类的房子其回报和增值都有不同的空间,并不是所有的房子都可以买的。当遇到合适的房子时,就应该出手买。同时,不要寄望将来楼价会有20%~30%的跌幅,如果有5%的跌幅就已经值得购买。因为楼价在短期内会下跌,但是之后又会上涨的。当然了,买家还需要充分利用政策。例如,在全国都大规模实施的保障房政策,有些买家是符合保障房范围的,这些买家就应该把握好这些政策,不一定非要买商品房,假如符合保障房的买家也应该积极申请。黎振伟:有迫切买房需要的购房者,可以根据自己的实际需要来买房,但不要在房价高涨的时候买房。建议这类购房者在房价微降或成交量下降后2~3个月的调整期内购房。对于有投资需求的买房者,可以根据该房产所在的城市、资源稀缺性、发展商品牌、生活配套、物管等方面来选择投资的房产产品。目前,沿海一线城市的房产保值空间还是比较好。调控背后市场各方都是博弈主体信息时报记者:“国五条”出台后,各个地方出台的细则都温柔落地,这让人思考一直以来实行的房地产调控都是在博弈中进行的,你们认为楼市调控背后的博弈方有哪些?黎振伟:一是地方政府的财政收入与土地财政的关系。土地财政已成为大多数地方政府越来越重要的财政收入来源,在短期内可以解决地方政府的财政问题。但城镇化才是中国长期发展的目标,而房价是城镇化的稳定器。“国五条”中关于房产税的规定,表明政府要通过完善房产税来调控房价。二是人们的投资渠道教育的缺失。中国房地产的发展缺乏一个完整的上升和下跌的周期,中国投资者实际上对房产投资的认识是不够深的。像证券、黄金、股票等投资渠道,需要一定的专业知识,而普通的投资者恰恰是缺乏这样的专业知识,使得很多投资者选择房产作为投资渠道。三是房产产品供与求的博弈。刚需一般分为首套和改善型两种类型,其中改善型的需求也是越来越多。特别是一线城市,投机购买房产在打击下逐渐减少,而对房产的刚性需求越来越多,但市场却没有办法提供更多的产品,使得供与求产生矛盾,产生博弈。此外,购房者对房价的涨跌预期也间接对房价产生了推波助澜的作用。四是不同区域城市的市场博弈。不同的市场是存在着供求的差异性,这是城市发展的不平衡所产生的博弈。这样就不能简单地用一刀切的政策来解决房价问题,而是要针对各地不同的情况来解决问题。房地产调控不能靠单一方式进行,否则就会误伤到刚需一族,也会误伤到对房产就是供不应求的市场,反而会让房价更高;有些地方就是需要扩大内需,一刀切的政策,反而会误伤到这些市场。黎文江:市场各方都是博弈主体,包括开发商、购房者、政府与银行。地方政府出于土地财政的收入要积极繁荣市场、要积极繁荣房地产业。银行业务中,与房地产相关的业务所占比重大,特别是按揭。开发商和买家更是主体,对于有房子的业主来说,与开发商均具有共同的方向,即都不希望房子贬值。而对于没房子的人来说,特别是刚毕业和结婚一族这些迫切需要买房子的人,则希望房价下降。此外,政府也要加强对买不起房子的人的住房保障。黄韬:我认为博弈有几方面。一方面是政府在表面上希望楼价下跌,而另一方面,市场真正的需求在不断增加,一减一加就是互相博弈的过程。而政府表面上希望的楼价下跌,是满足对一些买不起房的人,其心理上的诉求的表现,所以这个博弈在本质上是有错位的,是很难最终达成双方满意的结果的。第一,政府实际上是很难让楼价下降;第二,中国房地产市场的需求是很强烈的,以及在购房者的投资方向和资金方向中,房地产是很无奈的选择,所以综合来说,如果要从博弈的表现形式来说,楼价在有政策的情况下就稍微停下,成交量跌,之后楼价又会再次上升,造成了在过去十年来,即使有九次正式的调控(几乎是每年一调控),楼价都没有真正的下跌,而且在每次调控以后,楼价都会上升。所以这次的博弈仅仅是靠“国五条”就使得楼价下降,几乎是不可能的,可以说,此次博弈只能维持房价稳定的一种措施。在过去的十年来,除了2003年的SARS,2008年的国际金融风暴使得楼价有两次较为明显的下降之外,在2011年年底,2012年年初有非常轻微的下跌,到2012年第一季度楼价有稍稍的微调,之后有非常大的支撑点,因此我们看到楼价上升的动力占了上风。这些使得楼价上升的动力包括:货币贬值,城镇化,投资渠道减少,改善住房人群,尤其是刚性需求人群不断对生活质量和优质地产产品的追求。再加上土地成本不曾下降,所以我认为楼价仍然是会保持上升的趋势。调控方向更加合理化市场化人性化信息时报记者:对比《国十条》,《国八条》,你们认为调控是朝着什么趋势进行的?黄韬:朝着更加合理,更加市场化,甚至说在中央和地方政府之间取得平衡的方法去做调控,并不是以是否使楼价下降作为最终的目的。方向应该更加灵活,更加市场化,更加人性化。我相信接下来的调控还是会很温和的,不会太严厉。因为大家都清楚,如果房地产业出现大的波动,目前对于整个经济的影响会比较大,政府也不希望有些政策过于严厉。黎振伟:可以看出,当下还是在等新的房地产政策出台,我认为下一轮对房地产的调控应该更加理性,走可持续、系统化的路线。房地产必须要进行调控,不可以任由其发展,否则又会反过来影响经济的发展和民生,但是,也必须要引导正确的房产消费。房产调控不可仅凭单一的政策,下一轮的调控可以通过税收制度的完善来进行调控。通过完善的税收制度,来转移社会的财富。例如,加强对购买豪宅类产品税收的调控,扩大保障性住房的范围。一方面可以消化投资,另一方面也可以保证老百姓的基本住房需求。“国五条”的细则可以更加丰富,更应视不同地区的情况来实施,使得房产调控政策更加人性化、科学化。此外,在房产市场化的同时,也应该加快政治体制的改革。房地产调控不能仅仅依靠房产单方面的调整和改革,应该多方面共同进行调整。

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